1. Vertragsform
Zu einem Kaufvertrag über eine Immobilie gehört zunächst einmal - wie auch in Deutschland - die Einigung der Parteien über einen bestimmten Kaufpreis des jeweiligen Objektes. Wird ein für beide Seiten akzeptabler Preis ausgehandelt, wird in der Regel zwischen den Parteien ein privatschriftlicher Kaufvertrag (Contrato Privado de Compra Venta) abgeschlossen. Zu beachten ist, dass es sich dabei um eine Übereinkunft handelt, die die Pflichten von Verkäufer und Käufer verbindlich reglementieren. Ein Zurücktreten von diesem privaten Kaufvertrag ist nur unter ganz bestimmten, strengen Voraussetzungen möglich. Deshalb sollte ein solcher privatschriftlicher Vertrag keines Falles nur deswegen eingegangen werden, um sich ein Objekt auf geraume Zeit am Markt zu sichern. Wenn es zum Abschluss eines solchen privaten Kaufvertrages kommen soll, muss spätestens unmittelbar hiervor fachkundiger Rat über Belastungen und Steuern etc., eingeholt worden sein. Es ist ebenfalls vorher (!) zu überdenken, wie in einem Privatvertrag die Beschaffenheit des Kaufobjektes, Lastenfreiheit, Übergabezeitpunkt, steuer- und kostenrechtliche Abwicklung, u.a. zu definieren sind. Gerne helfen wir Ihnen hierbei weiter und beraten Sie eingehend hinsichtlich Ihrer Interessen als Käufer. Unsere Rechtsbeistände stehen Ihnen mit Rat und Tat bei der Prüfung der Ihnen vorgelegten Verträge oder entwerfen solche für Sie. Selbstverständlich reicht ein privatschriftlicher Vertrag nicht aus, um eine Eigentumsänderung im spanischen Grundbuch zu erreichen. Hierzu bedarf es zur Gültigkeitsvoraussetzung einer notariellen Escritura (Escritura Pública de Compra Venta), also einer öffentlichen Niederschrift, deren spätester Termin generell auch bereits im privatschriftlichen Vertrag bestimmt wird. Dies bietet insbesondere dem Käufer die Sicherheit, das grundbuchliche Eintragungsverfahren in die Wege zu leiten, um zu einer gesicherten Eigentumsposition zu gelangen. Betreffend der Möglichkeit zur Beurkundung vor deutschen Notaren, Vollmachtserstellungen, über das internationalen Legalisierungsverfahren sowie über die Möglichkeiten des Eigentumserwerbs Minderjähriger, Katasterwerte, Maklerverträge, Neubauerklärungen und Bewohnbarkeitsbescheinigungen, Finanzierungsmodelle und über Ihre Möglichkeiten zum Erwerb über Immobiliengesellschaften, Devisenbescheinigungen und des Erwerbs von Wohnungseigentums können wir Sie bei Interesse ebenfalls genau unterrichten.

2. Eigentumsübergang
Im Normalfall gilt als Übergabezeitpunkt und gleichzeitiger Eigentumsübergang der Moment der Erstellung der notariellen Escritura, wenn diese nichts anderes vorsieht. Nach Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde beider Parteien, meldet das Notariat den Eigentumsübergang dem Grundbuchamt per Fax. Daraufhin leitet das Grundbuchamt einen provisorischen Eigentumswechsel ein. Die komplette Eintragung erfolgt, wenn das Notariat die vollständigen Dokumente beim Grundbuchamt eingereicht hat und die anfallenden Kaufnebenkosten (z.B. Grunderwerbssteuern, Notargebühren und Eintragungsgebühren) entrichtet sind.

3. Eintrag in das Grundbuch
Ebenso wie im deutschen Rechtkreis ist das Grundbuch in Spanien dasjenige Register, in welchem Rechte und Eigentumsverhältnisse, respektive eigentumsähnliche Rechte eingetragen werden. Die eigentliche Sicherheit nach einem Immobilienkauf bietet folglich erst der Eintrag in das Grundbuch. An dieser Stelle nochmals dringend anzuraten ist, dass vor Erwerb einer Immobilie die aktuelle Grundbuchsituation anhand zumindest eines einfachen Auszugs (Nota Simple) hieraus zu überprüfen ist. Nur so erhalten Sie Gewissheit darüber, dass Sie auch vom rechtmäßigen Eigentümer erwerben und vor allem, ob und wie das Grundstück etwaigen mit Belastungen wie Hypotheken, Nießbrauchs- und Vorkaufsrechten, Geh- und Wegerechten belastet ist.

4. Aktuelle Bebauungspläne der Gemeinde
Neben den soeben erwähnten Nachforschungen sollte man nicht vergessen, die urbanistischen Pläne der jeweiligen Gemeinde zu kontrollieren. Somit wird verhindert, dass man in geschützten Gebieten (geplante Strassen/Autobahnen, Küstenschutzgebiete, Naturschutzgebiete) eine Immobilie erwirbt, die evtl. vom Abriss oder einer Zwangsenteignung bedroht ist. Da ein Immobilienkauf für die Überzahl der Leser sicherlich kein Geschäft des täglichen Lebens darstellt, die eingesetzten Geldbeträge oftmals beträchtlich sind und über ein Arbeitsleben lang hart erwirtschaftet werden mussten, ist dringend anzuraten, Rechte an Grundstücken detailliert und rechtzeitig überprüfen zu lassen, ferner an fachkundigem Rat, ggf. auch an einem Übersetzer nicht zu sparen, damit sich der Traum vom Eigenheim unter spanischer Sonne nicht zu einem Fiasko verwandelt. Selbstverständlich erledigen wir all die vorgenannten Modalitäten für Sie schnell, kompetent und unverzüglich. Ausserdem steht Ihnen auf Wunsch eine kompetente Rechtsberatung in Zusammenarbeit mit der Vertretung der deutsch-schweizerischen Schutzgesellschaft für Auslandsimmobilien mit Rat und Tat zur Seite.

1. Immobiliensuche und Auswahl des passenden Hauses

2. Überprüfung des Eigentumsrechts der Immobilie, sowie Schuldenfreiheit und die Situation der aktuellen gemeindlichen Bebauungspläne

3. Abschluss eines privaten Kaufvertrages zwischen Käufer und Verkäufer und Anzahlung zur Reservierung der Immobilie

4. Eröffnung eines spanischen Bankkontos durch den Käufer vor Ort

5. Der Käufer überweist die Summe der Restzahlung und die der Kaufnebenkosten auf das eigene spanische Konto

6. Unterzeichnung der offiziellen Kaufurkunde im Notariat und gleichzeitige Begleichung des verbleibenden Kaufpreises und der Kaufnebenkosten. Hiermit findet der offizielle Eigentumswechsel der Immobilie statt.

7. Das Notariat veranlasst die notwendige Änderung des Eigentümers im Grundbuch.

8. Herzlichen Glückwunsch zu Ihrem Traumhaus im sonnigen Süden!

1.
Lassen Sie sich das Eigentumsrecht Ihres Vertragspartners durch Vorlage seines notariellen Kaufvertrags (Escritura Pública de Compra-Venta) mit Eintragungsvermerk des Grundbuchamtes (Registro de la Propiedad) oder durch einen aktuellen Grundbuchauszug (Nota Simple oder Extracto de Registro de la Propiedad) nachweisen.

2.
Bevor Sie schriftlich oder mündlich etwas vereinbaren, vergewissern Sie sich genau über das ins Auge gefasste Objekt, insbesondere über folgende Einzelpunkte:
a) etwaige Belastungen der Immobilie
b) Gemeindliche Bebauungspläne
c) Bestehende Miet- und Pachtverträge

3.
Formularverträge sind zwar leicht auszufüllen, verheissen aber meist nur Gutes für den Vertragspartner, der das Formular entworfen hat. Individualverträge beeinhalten in erheblich grösserem Umfang die Interessen und Anliegen des Käufers. Wir empfehlen und praktizieren deshalb die Erstellung individueller Privatkaufverträge im Interesse unserer Kunden.

4.
Lassen Sie sich auch scheinbar nebensächliche Zusicherungen und offensichtliche Selbstverständlichkeiten schriftlich von Ihrem Vertragspartner bestätigen.

5.
Bestehen Sie als Käufer auf unbedingten Abschluss eines notariellen Kaufvertrages (Escritura Pública de Compra Venta) und Ihrer Eintragung im Grundbuch.

6.
Ziehen Sie bei schwierigen Fragen und Problemen stets einen sachkundigen Rechtsberater hinzu. Sein Honorar beträgt nur einen Bruchteil des Schadens, den Ihr Vertragspartner möglicherweise schon einprogrammiert hat.

An dieser Stelle möchten wir auf die wichtigsten Fallstricke aufmerksam machen, die durch unseriöse Vermittlungen enstehen können.

- Gehört das Objekt tatsächlich dem Verkäufer?
Dies kann nur durch einen aktuellen Grundbuchauszug und einem notariellen Kaulvertrag, der Escritura, nachgewiesen werden. Nur der im Grundbuchamt eingetragene Besitzer kann einen Privatkaufvertrag oder eine notarielle Kaufurkunde unterzeichnen, keinesfalls eine dritte Person oder ein Immobilienmakler, falls er nicht eine ausdrückliche notarielle Vollmacht vorweisen kann.

- Ist das Objekt lastenfrei
und gibt es auch sonst keinerlei Nutzungseinschränkungen? Dazu gehören zum Beispiel öffentliches Wegerecht, Viehwege, bestehende Pacht- und/oder Mietverträge.

- Bei Anzahlung
der Immobilie, zahlen Sie nicht mehr als 5-10% der Kaufsumme an! Zahlen Sie den Restbetrag nur bei Unterzeichnung der Escritura im Notariat!

- Für wen arbeitet Ihr Makler?
Arbeitet Ihr Makler im Sinne des Käufers, um diesen abzusichern, und einen umfassenden Service zu bieten. Oder im Sinne des Verkäufers, um auch das gefährdetste und fragwürdigste Objekt schön zu reden und an den Mann zu bringen (versteckte Mängel wie z. B. Wasserschäden im Mauerwerk, werden diese erwähnt, oder übergangen?)?

- Achten Sie auf Transparenz der Maklergebühr!
Viele horrende Maklergebühren (manchmal bis zu 10%!) werden im Verkaufspreis versteckt, unter der Angabe der Kostenfreiheit des Maklerservices gegenüber dem Käufer. Verlangen Sie deshalb eine klare Aufstellung der Kosten und scheuen Sie sich nicht, sich direkt nach der Höhe der Maklergebühr zu erkundigen.